Na czym polega umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy jest umową, która wiąże dwie strony: wydzierżawiającego oraz dzierżawcę. Polega ona na tym, że wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez oznaczony lub nieoznaczony czas. Natomiast dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wydzierżawić można rzeczy przynoszące pożytki naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi są np. płody rolne, mleko, wełna owiec, żwir, glina, piasek i tym podobne. Natomiast przykładem pożytków cywilnych jest czynsz.

Najczęściej dzierżawi się grunty rolne. Przedmiotem umowy dzierżawy może być także przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, a także zwierzęta. Ponadto wydzierżawić można również obwód łowiecki, lasy oraz działki. Dzierżawić można także prawa (majątkowe i niemajątkowe), jeśli ze względu na właściwości nadają się do używania i pobierania pożytków i jeśli są zbywalne. Przedmiotem dzierżawy mogą być więc prawa:

  • własności przemysłowej (patent na wynalazek, znak towarowy, wzory użytkowe i przemysłowe);
  • autorskie (korzystanie i pobieranie pożytków np. z utworu, który nie został utrwalony w jakiejś rzeczy np. na płycie CD);
  • własności intelektualnej.

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być prawa podmiotowe: zbywalne wierzytelności, ograniczone prawa rzeczowe (hipoteka użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka).

Strony umowy dzierżawy

Strony umowy dzierżawyStronami umowy dzierżawy są wydzierżawiający oraz dzierżawca. Zarówno wydzierżawiającym, jak i dzierżawcą może być większa liczba osób. Przykładem jest sytuacja, w której kilku współwłaścicieli oddaje w dzierżawę grunt rolny.

Stroną umowy dzierżawy może być osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną. Jeśli umowa dzierżawy zawierana jest z udziałem spółki cywilnej, to wydzierżawiającym albo dzierżawcą są wspólnicy spółki.

Wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy będącej przedmiotem umowy dzierżawy. Dopuszczalne jest więc wydzierżawienie cudzej rzeczy np. przez użytkownika wieczystego.

W jaki sposób zawiera się umowę dzierżawy?

Umowa dzierżawy może być zawarta w formie:

  • pisemnej,
  • aktu notarialnego,
  • z podpisami notarialnie poświadczonymi,
  • z datą pewną.

Generalnie, dopuszczalne jest również zawarcie umowy dzierżawy ustnie, a nawet w sposób dorozumiany. Od tej zasady istnieją jednak pewne wyjątki.

Umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na okres dłuższy niż rok musi być bowiem zawarta w formie pisemnej (art. 660 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego). W przypadku niezachowania tej formy przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Z kolei wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 751 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podstawowe elementy umowy dzierżawy

Najczęściej umowa dzierżawy składa się z następujących elementów:

  • Określenie stron umowy dzierżawy
  • Opis przedmiotu darowizny
  • Przeznaczenie przedmiotu darowizny
  • Stan techniczny przedmiotu dzierżawy
  • Czas trwania umowy dzierżawy
  • Czynsz
  • Dodatkowe koszty
  • Zobowiązania dzierżawcy
  • Podpisy

Prawa i obowiązki wydzierżawiającego

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania z niego pożytków. Powinien on być oddany w stanie zdatnym do umówionego lub zgodnego z właściwościami i przeznaczeniem użytku. W takim też stanie powinien być utrzymany przez cały czas trwania umowy dzierżawy.

Wydzierżawiający ma obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli rzecz będąca przedmiotem umowy dzierżawy uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wydzierżawiający odpowiada. Jeśli jednak nastąpiło to z powodu okoliczności, za które nie odpowiada, jest zwolniony z tego obowiązku (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego). Taki obowiązek byłby bowiem dla wydzierżawiającego nadmiernym obciążeniem.

Prawa i obowiązki dzierżawcy

Głównym prawem dzierżawcy wynikającym z umowy dzierżawy jest możliwość używania rzeczy oraz pobierania z niej pożytków.

Natomiast przy dzierżawie gruntów rolnych dzierżawca może żądać zwrotu nakładów na zasiewy, które zgodnie ze swoim obowiązkiem pozostawił u siebie (art. 706 Kodeksu cywilnego). W zakresie tego pojęcia zasiewów mieszczą się również sadzeniaki oraz plantacje. Dzierżawca może także żądać zwrotu na nakłady poczynione na krzewy, drzewa oraz inne rośliny. Zwrotu wspomnianych nakładów dzierżawca może żądać o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Do obowiązków dzierżawcy należą:

  • uiszczanie czynszu;
  • wykonywanie swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i powiązany z tym zakaz zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego;
  • dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym;
  • zakaz oddawania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania i oddawania w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego;
  • zwrot przedmiotu dzierżawy po zakończeniu dzierżawy.

Czynsz dzierżawny

Czynsz dzierżawnyCzynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Chodzi tu np. o odrobki piesze, konne, czy też usługi agrotechniczne. Czynsz może być także oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Strony same ustalają wysokość czynszu oraz zasady jego płatności. Jednak na ogół czynsz ustalany jest według aktualnego poziomu rynkowego.

Strony mogą w umowie dzierżawy ustalić zasady płatności czynszu. Może on być płacony „z góry”, „z dołu”, jednorazowo, miesięcznie, a nawet rocznie. Czynsz może być również ustalony za cały czas trwania umowy dzierżawy.

Jeśli natomiast termin płatności czynszu nie został oznaczony w umowie, to czynsz płatny jest z dołu w terminie przyjętym zwyczajowo. Gdy brak takiego zwyczaju czynsz płatny jest co pół roku „z dołu”. Przykładowo przy dzierżawach prywatnych gruntów rolnych czynsz na ogół płatny jest raz w roku po żniwach.

Często zdarza się tak, że dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego (rok dzierżawny liczony jest od początku trwania dzierżawy, chyba że umowa lub ustalony zwyczaj stanowi inaczej). W takim przypadku dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego (art. 707 Kodeksu cywilnego). Jest to przejaw zasady proporcjonalnego wyliczenia wysokości czynszu. Dzięki takiemu uregulowaniu dzierżawca nie musi płacić czynszu za cały czas trwania dzierżawy, bowiem mogłoby go to narazić na szkodę.

Obniżenie czynszu dzierżawnego

Istnieje możliwość obniżenia czynszu dzierżawnego, jeśli wystąpią okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby oraz jeśli nastąpi znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy za dany okres gospodarczy (art. 700 Kodeksu cywilnego). Należy podkreślić, że takie okoliczności jak konieczny wyjazd, choroba, czy też śmierć członka rodziny nie uzasadniają obniżenia czynszu, ponieważ są to przypadki, które wiążą się z osobą dzierżawcy.

Przez „zwykły przychód” należy rozumieć przychód jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Jeśli czynsz zostaje obniżony przez sąd to ocenę znacznego zmniejszenia tego przychodu ocenia biegły. Sytuacja komplikuje się, gdy z wnioskiem o obniżenie czynszu występuje dzierżawca. Może on wtedy skorzystać z opinii biegłego lub eksperta, ale może też sam dokonać analizy wysokości przychodów z przedmiotu dzierżawy z ostatnich lat oraz ocenić na tej podstawie, czy spadek jest znaczny.

W przypadku gruntów rolnych okresem gospodarczym jest jednorazowy cykl produkcji roślinnej. Nie zawsze jednak okres gospodarczy odpowiada okresom płatności czynszu. Dlatego też dzierżawca może żądać obniżenia łącznego czynszu za dany okres gospodarczy, w którym zmniejszyły się jego przychody.

Obniżenie czynszu najczęściej następuje na podstawie orzeczenia sądu. Możliwe jest jednak jego obniżenie w wyniku porozumienia stron. Wydzierżawiający musi w takim przypadku złożyć oświadczenie zgodne z wnioskiem dzierżawcy.

Czas trwania umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W zasadzie strony mogą ustalić dowolny czas trwania dzierżawy. Jeśli jednak umowę dzierżawy zawarto na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu przyjmuje się, że została zawarta na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego).

Często umowę dzierżawy zawiera się na czas życia dzierżawcy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 2003 r. II CKN 6/01 taka umowa jest umową zawartą na czas oznaczony.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy, jeśli:

  • dzierżawca nie uzyska zgody na oddanie przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania lub oddania w poddzierżawę;
  • dzierżawca popadnie w zwłokę z zapłatą czynszu;
  • dzierżawca mimo upomnień wydzierżawiającego używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem albo gdy dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie;
  • przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające używanie rzeczy, albo jeśli takie wady powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie albo gdy nie da się ich usunąć.

Poddzierżawa bez zgody wydzierżawiającego

Umowę dzierżawy można wypowiedzieć, jeśli dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub odda go w poddzierżawę (art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego).

W takim przypadku wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym, czyli bez terminów wypowiedzenia. Dotyczy to zarówno dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Co ważne wydzierżawiający może ją wypowiedzieć nawet po dłuższym okresie tolerowania poddzierżawy zawartej bez jego zgody.

Zwłoka z zapłatą czynszu

Wypowiedzenie umowy dzierżawyWydzierżawiający może także wypowiedzieć umowę dzierżawy, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Natomiast, jeśli czynsz jest płatny rocznie, to jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące. W obu przypadkach może to uczynić w trybie natychmiastowym (bez zachowania terminu wypowiedzenia).

Wydzierżawiający powinien jednak wcześniej uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego 3 miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego). Uprzedzenie, o którym mowa nie musi mieć jakiejś szczególnej formy. Musi jedynie dostatecznie jasno wyrażać wolę wydzierżawiającego.

Strony mogą w umowie odmiennie uregulować kwestię wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu.

Używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem

Zmiany sprzeczne z przeznaczeniem, to zmiany, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają jej używanie do celów pierwotnych. Upomnienie wydzierżawiającego może być wyrażone w dowolnej formie.

Również w tym przypadku wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym.

Wady uniemożliwiające używanie rzeczy

Dopuszczalne jest również wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy:

  • przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy albo
  • jeśli wady takie powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo
  • jeśli nie da się usunąć tych wad.

Odpowiedni czas na usunięcie określa się na podstawie konkretnego przypadku. Należy przyjąć, że wada przedmiotu dzierżawy jest nieusuwalna, jeśli w danych warunkach z przyczyn obiektywnych nie jest w ogóle możliwe jej usunięcie, a także, gdy nie da się tego zrobić w stosownym czasie.

Inne przyczyny wypowiedzenia umowy dzierżawy

Umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Inny rodzaj dzierżawy można wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Strony mogą jednak w umowie inaczej uregulować tę kwestię (art. 704 Kodeksu cywilnego).

Rok dzierżawny można określić na 3 różne sposoby. Z punktu widzenia prowadzenia stabilnej działalności rolniczej najlepszym rozwiązaniem jest przyjęcie, że rok dzierżawny gruntu rolnego czy gospodarstwa rolnego pokrywa się z cyklem produkcji roślinnej.

Forma wypowiedzenia umowy dzierżawy

Jeśli umowę dzierżawy zawarto na piśmie, to jej wypowiedzenie powinno mieć formę dokumentową, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast jeśli umowę dzierżawy zawarto w innej szczególnej formie (np. aktu notarialnego), to wypowiedzenie powinno być złożone w formie pisemnej (art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego).

Co ważne nie trzeba w wypowiedzeniu podawać przyczyny wypowiedzenia. W przypadku umowy dzierżawy zastosowanie znajduje instytucja tzw. milczącego przedłużenia dzierżawy, jeśli po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu dzierżawca nadal używa rzeczy za zgodą wydzierżawiającego. W takim przypadku dzierżawa trwa nadal.

Zakończenie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony zasadniczo wygasa wraz z nadejściem terminu końcowego. Jednak jeśli nastąpiło tzw. milczące przedłużenie umowy dzierżawy – umowa trwa nadal. Z takim przedłużeniem mamy do czynienia, gdy dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego. Umowa dzierżawy ulega wtedy przedłużeniu na czas nieoznaczony.

Umowę dzierżawy można również rozwiązać za porozumieniem stron. Strony mogą wtedy dowolnie określić termin zakończenia dzierżawy dostosowując go np. do cyklu produkcji roślinnej, zwierzęcej czy też produkcji prowadzonej w przedsiębiorstwie. W umowie rozwiązującej strony na ogół zawierają postanowienia dotyczące np. rozliczeń za ulepszenia czy zaległości w płatnościach.

Zwrot przedmiotu dzierżawy

Przedmiot dzierżawyPo zakończeniu dzierżawy gruntów rolnych dzierżawca musi zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie, w jakim powinien się znajdować zgodnie z przepisami o wykonaniu dzierżawy. Strony mogą jednak w umowie dzierżawy inaczej uregulować tę kwestię (art. 705 Kodeksu cywilnego).

Stan przedmiotu dzierżawy powinien odpowiadać przede wszystkim wymaganiom wynikającym z wykonywania dzierżawy zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i przeznaczeniem przedmiotu dzierżawy. Umowa może jednak stanowić inaczej. Dzierżawca powinien zwrócić przedmiot umowy dzierżawy w stanie nadającym się do dalszego spełniania dotychczasowych funkcji produkcyjnych. Nie zawsze jednak możliwe jest zachowanie przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, a to z uwagi na zmieniające się warunki społeczno-gospodarcze.

Na sposób korzystania z przedmiotu umowy dzierżawy oddziałują m.in. przepisy o planowaniu przestrzennym. Racjonalne prowadzenie gospodarstwa rolnego może wymagać także np. przeprowadzania melioracji lub scalania i wymiany gruntów. Powoduje to nie tylko zmianę przeznaczenia, ale również inne usytuowanie nieruchomości. W związku z tym wydzierżawiający powinien zaakceptować wszelkie zmiany mieszczące się w granicach prawidłowej gospodarki lub powstałe na skutek decyzji organów administracji państwowej i samorządowej.

Jeśli natomiast dzierżawca ulepszył przedmiot dzierżawy, to wydzierżawiający ma dwie możliwości. Może zatrzymać ulepszenia za zapłatą odpowiedniej sumy odpowiadającej jego wartości w chwili zwrotu albo zażądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego). Często jednak przywrócenie stanu poprzedniego może łączyć się z naruszeniem substancji przedmiotu umowy dzierżawy, jego zniszczeniem lub uszkodzeniem.

Przedawnienie roszczeń z umowy dzierżawy

Z upływem 1 roku dochodzi do przedawnienia roszczeń:

  • wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia przedmiotu umowy dzierżawy;
  • dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy
  • o zwrot nadpłaconego czynszu.

Uszkodzenie lub pogorszenie przedmiotu umowy dzierżawy może być następstwem zarówno należytego wykonania przez dzierżawcę obowiązków z umowy dzierżawy, jak i czynu niedozwolonego.

Dzierżawca może dochodzić od wydzierżawiającego zwrotu wszelkich nakładów na przedmiot umowy dzierżawy. Chodzi tu m.in. o

  • nakłady poczynione na dokonanie koniecznych napraw;
  • nakłady, w wyniku których dzierżawca ulepszył rzecz;
  • nakłady zastrzeżone w umowie;
  • nakłady poniesione w celu uniknięcia utraty lub uszkodzenia rzeczy najętej.

Czynsz jest nadpłacony, gdy jego wysokość jest wyższa niż należna na podstawie łączącej strony umowy. Przykładem nadpłaty czynszu jest sytuacja, gdy czynsz został zapłacony z góry, a dzierżawa skończyła się przedwcześnie. Roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu może także powstać w związku z żądaniem dzierżawcy do obniżenia czynszu za wady przedmiotu umowy dzierżawy. Przyczyną nadpłaty czynszu może być również wadliwe określenie podstawy do jego obliczenia.

3 letni termin przedawnienia roszczeń jest z kolei zarezerwowany w przypadku zaległości w uiszczaniu czynszu, ponieważ jest to świadczenie okresowe (art. 118 Kodeksu cywilnego).