Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków. Z drugiej strony rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu o ile najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Więcej informacji na temat rzeczy, które mogą być przedmiotem najmu można znaleźć tutaj: http://umowanajmu.info/co-moze-byc-przedmiotem-umowy-najmu-czyli-co-mozna-wynajac/.
Przedmiotem dzierżawy mogą być dające pożytek rzeczy ruchome, jak choćby zwierzęta ( np. dojne krowy) jak i nieruchomości, np. grunty rolne. Z kolei nie można wydzierżawić maszyn lub urządzeń produkcyjnych, które przynoszą dochód tylko w ramach działalności jakiegoś przedsiębiorstwa. Do tego typu przedmiotów stosować należy umowę najmu.
Umowa dzierżawy może dotyczyć także praw – np. prawa do patentu, znaku towarowego czy wzoru użytkowego. Możliwe jest także ustanowienie dzierżawy na prawach autorskich, która obejmowałaby przynajmniej jedno pole eksploatacji i związaną z nim możliwość uzyskiwania pożytków, na przykład dawać dzierżawcy prawo odpłatnego wystawiania utworu.
Umową dzierżawy nie będzie natomiast umowa dająca jednej ze stron możliwości wyświetlania w określonym miejscu na stronie internetowej, administrowanej przez drugą stronę, określonych treści, np. reklam.
W przypadku współwłasności praw w części ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli może bez zgody pozostałych, o ile nie wywiera to wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli, wydzierżawić swój udział. Przy czym udział ten musi przynosić pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie może polegać na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części.