Umowa dzierżawy zawierana jest między wydzierżawiającym a dzierżawcą. Wydzierżawiającym jest osoba oddająca rzecz do używania i pobierania pożytków.
Uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od innych umów uprawniających do korzystania z rzeczy, np. od umowy najmu lokalu użytkowego. Wyraża jej funkcjonalny charakter, który polega na zapewnieniu dzierżawcy prawa czerpania korzyści z rzeczy innej osoby.
Przy czym by oddać np. nieruchomość w dzierżawę nie jest konieczne, żeby wydzierżawiający był jej właścicielem, czy posiadaczem. Wystarczające jest, żeby władał nieruchomością w taki sposób, że może zapewnić dzierżawcy korzystanie z rzeczy w ramach danego stosunku prawnego. Ta kwestia wygląda analogicznie w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego – wynajmujący lokal także nie musi być jego właścicielem.
Z kolei dzierżawca, to osoba, która w zamian za oddanie rzeczy do używania i pobierania użytków, zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Odpłatność jest więc cechą konieczną umowy dzierżawy. Podobnie w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego – obowiązek zapłaty czynszu najmu jest podstawowym obowiązkiem najemcy.
Umowa dzierżawy nie wygasa w razie śmierci wydzierżawiającego, bowiem wówczas w miejsce zmarłego wstępują w stosunek dzierżawy spadkobiercy.
W kwestiach odmiennie nieuregulowanych do umowy dzierżawy stosować należy przepisy dotyczące umowy najmu lokalu użytkowego, m.in. w przypadku napraw (art. 663k.c.) czy wad przedmiotu dzierżawy ( art. 664,665 k.c.).