Czym jest dzierżawa?

Dzierżawa jest umową wzajemną, to znaczy taką, w której obie strony umowy zobowiązują się w takieIstota umowy dzierżawy sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czym się różni umowa najmu od umowy dzierżawy?

Umowa dzierżawy jest bardzo podobna do umowy najmu, co szczególnie widać w treści art. 694 k.c., który stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Główną różnicą pomiędzy najmem a dzierżawą jest to, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, natomiast umowa dzierżawy uprawnia dzierżawcę, podobnie jak w umowie najmu do używania rzeczy, ale ponadto do pobierania z danej rzeczy pożytków (naturalnych oraz cywilnych).

Czym są pożytki w umowie dzierżawy?

Istotą umowy dzierżawy oprócz używania rzeczy jest pobieranie z niej pożytków. Ale czym właściwie są pożytki? Co do zasady Kodeks cywilny dzieli pożytki na naturalne, cywilne oraz pożytki prawa.

Otóż zgodnie z art. 53 § 1 k.c. pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

Pożytki cywilne z umowy dzieżawyNatomiast pożytkami cywilnymi, zgodnie z art. 53 § 2 k.c., są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

Pożytkami prawa z kolei, zgodnie z art. 54 k.c., są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Pożytkami naturalnymi mogą być np. owoce zerwane z drzewa. Pożytkami cywilnymi może być m.in. czynsz. Natomiast pożytkami prawa mogą być m.in. odsetki od przysługującej wierzytelności.

Przedmiot umowy dzierżawy

Najbardziej znaczącym ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia przedmiotem dzierżawy są grunty rolne, jednakże przedmiotem tego typu umów mogą być także m.in. przedsiębiorstwo, zwierzęta, które dają pożytki naturalne (np. mleko), a także papiery wartościowe czy prawo do patentu albo wzoru użytkowego.

Czas trwania umowy dzierżawy oraz jej wypowiedzenie

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Maksymalnym terminem, na jaki można zawrzeć umowę dzierżawy, to trzydzieści lat, gdyż zgodnie z art. 695 § 1 k.c., dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Jeżeli dzierżawa została zawarta na czas oznaczony, to z upływem umówionego terminu umowa ta wygasa. Dopuszczalne jest jednakże wypowiedzenie dzierżawy zawartej na czas oznaczony przed upływem umówionego terminu, stosując odpowiednio przepisy o najmie.

Czas trwania umowy dzierżawyOtóż zgodnie z art. 673 § 3 k.c. w związku z art. 694 k.c. (który to przepis stanowi o odpowiednim stosowaniu do dzierżawy przepisów o najmie), jeżeli czas dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę w wypadkach określonych w umowie.

Stronom przysługuje uprawnienie do zawarcia w umowie dzierżawy okresów wypowiedzenia, które mogą być krótsze bądź dłuższe niż przepisy ustawowe. Artykuł 704 k.c. stanowi na przykład, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Obowiązki dzierżawcy

Zgodnie z art. 696 k.c. dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Oznacz to m.in., iż dzierżawca nie może na dzierżawionym gruncie rolnym wybudować osiedla domów jednorodzinnych (pomijając oczywiście inne wymogi, np. prawa budowlanego, czy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Kolejnym obowiązkiem dzierżawcy, zgodnie z art. 697 k.c., jest dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Poddzierżawa

Dzierżawca, w odróżnieniu do najemcy, nie może oddawać przedmiotu dzierżawy w osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać bez zgody wydzierżawiającego. W przypadku naruszenia obowiązku uzyskania uprzedniej zgody wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 698 § 1 i 2 k.c.).

Termin płatności czynszu

Stronom umowy dzierżawy przysługuje swoboda określenia terminu płatności czynszu należnego wydzierżawiającemu od dzierżawcy, jednakże jeżeli termin płatności nie jest w umowie oznaczony, wtedy czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.).

Wysokość czynszu

Określony przez strony umowy dzierżawy czynsz jest co do zasady ustalany w stałej wysokości. Tak określony czynsz jest stałym i niezmiennym źródłem dochodu wydzierżawiającego, jednakże z punktu widzenia dzierżawcy może stanowić niejednokrotnie nadmierne obciążenie, szczególnie w sytuacjach, gdy przychód z przedmiotu dzierżawy jest niższy niż zakładany.

Ustawodawca ustanowił środek ochrony dzierżawy polegający na możliwości sądowego obniżenia czynszu. Otóż zgodnie z art. 700 k.c. jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Oczywiście dopuszczalne, a w stosunkach gospodarczych wręcz pożądane jest polubowne rozwiązanie tej kwestii pomiędzy stronami umowy dzierżawy.

Zwłoka dzierżawcy

Ustawodawca postanowił chronić także drugą stronę umowy dzierżawy, czyli wydzierżawiającego,Zwłoka dzierżawcy w zapłacie czynszu w umowie dzierżawy któremu nadał uprawnienie w razie zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu.

Ochronę tę stanowi art. 703 k.c., zgodnie z którym jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Zakończenie dzierżawy – rozliczenia

W rezultacie ustania stosunku wynikającego z umowy dzierżawy, strony tej umowy powinny dokonać wzajemnych rozliczeń.

Po zakończeniu dzierżawy, zgodnie z art. 705 k.c., dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy, czyli we wspomnianym powyżej art. 696 k.c.

Natomiast z art. 706 k.c. wynika uprawnienie dzierżawcy gruntu rolnego do żądania zwrotu dokonanych przez siebie nakładów. Otóż zgodnie z tym przepisem, jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Zgodnie z art. 707 k.c. jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Najważniejsze informacje o umowie dzierżawy

Komentarze 2 thoughts on “Najważniejsze informacje o umowie dzierżawy

  • 28 lipca 2018 z 13:59
    Permalink

    Art 702 mówi o ustawowym prawie zastawu przysługującym wydzierżawiającemu.

    Powtórz
    • 12 listopada 2018 z 09:15
      Permalink

      Dziękuję za uwagę, poprawiłem numer artykułu (omyłka pisarska).

      Powtórz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *