W związku ze znacznym podobieństwem dzierżawy i najmu, dzierżawa nie została szczegółowo uregulowana w Kodeksie cywilnym, tak jak to ma miejsce w przypadku umowy najmu.

Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące najmuSzczegółowe uregulowanie tej umowy zastąpione zostało odesłaniem do przepisów o najmie. Otóż zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych, tj. art. 695 – 709 k.c.

Na mocy odesłania z art. 694 k.c. przepisy dotyczące najmu stosuje się do umowy dzierżawy uzupełniająco, tzn. w sytuacjach, które nie zostały odmiennie uregulowane.

Warto jednakże wyjaśnić, które przepisy o najmie mają zastosowanie do dzierżawy, a także to, jak należy rozumieć „odpowiednie zastosowanie”.

Czym jest „odpowiednie stosowanie” przepisów o najmie

Odpowiednie stosowanie przepisów o najmie oznacza, po pierwsze, iż stosuje się wyłącznie te przepisy, które nie stoją w sprzeczności z przepisami o dzierżawie. Przykładem takich przepisów jest art. 662 § 1 k.c., którego nie stosuje się do dzierżawy, ponieważ z przepisu tego wynika, iż to na wynajmującym spoczywa obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Natomiast zgodnie z art. 697 k.c., to dzierżawca jest zobowiązany utrzymywać przedmiot umowy w stanie niepogorszonym.

Po drugie, zastosowanie mają te przepisy, które nie znajdują swojego odpowiednika w przepisach o dzierżawie. Przykładem może być przepis art. 677 k.c., który reguluje przedawnienie roszczeń przysługujących stronom umowy najmu. Z racji braku takiej regulacji w odniesieniu do dzierżawy, w rezultacie odpowiedniego zastosowania tego przepisu otrzymujemy normę, która stanowi, iż roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającego o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Po trzecie, niektóre przepisy najmu nie mają zastosowania do dzierżawy z powodu wyłącznego ich stosowania do umowy najmu. Przykładem takich przepisów jest art. 690 k.c., który stanowi, że do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Z przepisu tego nie wynika wprost zakaz stosowania przepisów o ochronie własności do ochrony praw dzierżawcy, jednakże za zakazem ich stosowania opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 kwietnia 1967 r. (III CZP 26/67, OSN 1967, Nr 11, poz. 196).

Przepisy o najmie, które stosuje się odpowiednio do dzierżawy

Podpisywanie umowy dzierżawyOdpowiednie stosowanie przepisów o najmie zostało już wyjaśnione, w związku z czym poniżej wskazane zostaną konkretne przepisy o najmie, które stosuje się odpowiednio do dzierżawy.

Forma umowy dzierżawy – art. 660 k.c.

Umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Wydanie przedmiotu dzierżawy przez wydzierżawiającego – art. 662 § 1 in principio k.c.

Wydzierżawiający powinien wydać dzierżawcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. (Zastosowania nie ma druga część tego przepisu – zob. poniżej).

Odtworzenie przedmiotu dzierżawy – art. 662 § 3 k.c.

Jeżeli rzecz objęta umową uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wydzierżawiający odpowiedzialności nie ponosi oraz nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Naprawy konieczne – art. 663 k.c.

Jeżeli w czasie trwania dzierżawy rzecz wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego, a bez Obowiązek dokonywania koniecznych napraw w umowie dzierżawyktórych rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dzierżawca może dokonać koniecznych napraw na koszt wydzierżawiającego.

Rękojmia – art. 664 k.c.

Jeżeli rzecz dzierżawiona ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, dzierżawca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli w chwili wydania dzierżawcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wydzierżawiający mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy dzierżawionej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje dzierżawcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Roszczenia osób trzecich – art. 665 k.c.

Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko dzierżawcy roszczeń dotyczących rzeczy dzierżawionej, dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wydzierżawiającego.

Sposób używania rzeczy – art. 666 k.c.

Dzierżawca powinien przez czas trwania dzierżawy używać rzeczy dzierżawionej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Jeżeli w czasie trwania dzierżawy okaże się potrzeba napraw, które obciążają wydzierżawiającego, dzierżawca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Niewłaściwe używanie – art. 667 k.c.

Odpowiedzialność za niewłaściwe używanie przedmiotu dzierżawy Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może czynić w rzeczy dzierżawionej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Jeżeli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Odpowiedzialność w przypadku oddania w poddzierżawę – art. 668 § 1 zd. 2 k.c.

W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno dzierżawca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wydzierżawiającego za to, że rzecz dzierżawiona będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy dzierżawy.

Bezpłatne używanie – art. 668 § 2 k.c.

Stosunek wynikający z zawartej przez dzierżawcę umowy o bezpłatne używanie lub poddzierżawę rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku dzierżawy.

Termin płatności – art. 669 § 1 k.c.

Dzierżawca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

Zastaw – art. 670 k.c.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi dzierżawca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wydzierżawiającemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Wygaśnięcie prawa zastawu – art. 671 k.c.

Przysługujące wydzierżawiającemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu dzierżawy usunięte.

Wydzierżawiający może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wydzierżawiający zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Terminy wypowiedzenia – art. 673 § 1 i § 3 k.c.

Terminy wypowiedzenia w umowie dzierżawyJeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę w wypadkach określonych w umowie.

Milczące przedłużenie umowy dzierżawy – art. 674 k.c.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu dzierżawca używa nadal rzeczy za zgodą wydzierżawiającego, poczytuje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony.

Zwrot przedmiotu dzierżawy – art. 675 § 1 i 2 k.c.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Jeżeli dzierżawca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

Ulepszenia – art. 676 k.c.

Jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz najętą, wydzierżawiający, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Przedawnienie – art. 677 k.c.

Roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającego o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Zbycie przedmiotu dzierżawy – art. 678 k.c.

Odpwoednie stosowanie przepisów przy zbyciu przedmiotu dzierżawyW razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.

Wypowiedzenie przez nabywcę – art. 679 k.c.

Jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę rzeczy dzierżawionej dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy dzierżawy, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko dzierżawcy wszelkie zarzuty, których dzierżawca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Wady zagrażające zdrowiu – art. 682 k.c.

Jeżeli wady dzierżawionego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu dzierżawcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Założenie urządzeń przez dzierżawcę – art. 684 k.c.

Dzierżawca może założyć w dzierżawionym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wydzierżawiającego, dzierżawca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Umowa dzierżawy – odpowiednie stosowanie przepisów o najmie

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *